banner
card
กฎหมายผังเมือง ต้องรู้ก่อนซื้อบ้านที่ดิน
โพสโดย profile admin เมื่อ 10 ก.ย. 64 Like 19

ซื้อบ้าน-ที่ดิน ต้องรู้ “ผังเมือง”ด้วย ก่อนการตัดสินใจซื้อที่ดินหรือสร้างอาคาร สมควรที่ผู้ซื้อควรมีความรู้ด้านกฎหมายที่เกี่ยวข้องบ้างเพื่อไม่ให้ที่ดินหรืออาคารที่สร้างนั้นผิดกฎหมาย หรือใช้ประโยชน์ไม่ได้เต็มที่ หรือต้องรื้อในภายหลัง ทั้งนี้เพราะในการซื้อและสร้างอาคารนั้น มีกฎหมายที่เกี่ยวข้องหลายฉบับ หนึ่งในนั้นคือ กฎหมายผังเมือง

ในบทความนี้เป็นเพียงการนำข้อมูลที่เป็นแก่นของกฎหมายผังเมืองเท่านั้น กฎหมายว่าด้วยการผังเมือง เป็นกฎหมายที่กำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดิน โดยมีกฎหมายหลักคือ พระราชบัญญัติการผังเมือง พ.ศ.2518 และในแต่ละเขตพื้นที่ก็จะมีกฎกระทรวงในการบังคับใช้ผังเมืองรวมเป็นการเฉพาะ โดยกำหนดเขตการใช้พื้นที่เป็นสีต่าง ๆ กัน แต่ละเขตก็จะอนุญาตให้ใช้ประโยชน์จากที่ดินได้ต่างกัน เช่น เขตพื้นที่สีเชียวถูกกำหนดให้เป็นพื้นที่ชนบทและเกษตรกรรม พื้นที่เหล่านี้ก็จะไม่สามารถก่อสร้างอาคารขนาดใหญ่ หรืออาคารบางประเภทได้ เป็นต้น

กฎกระทรวงการบังคับใช้ผังเมืองรวมแต่และฉบับมีอายุ 5 ปี แต่ในระหว่างนั้นสามารถแก้ไขปรับปรุงได้ตามความเหมาะสม รวมทั้งหากกฎกระทรวงหมดอายุลงสามารถต่ออายุได้ 2 ครั้งๆ ละ 1 ปี ในฐานะที่เป็นประชาชนทั่วไป ย่อมมีส่วนเกี่ยวกับการบังคับใช้ผังเมืองรวมกันแทบทุกคน โดยเฉพาะผู้เป็นเจ้าของที่ดิน ดังนั้น ก่อนซื้อที่ดินหรือสร้างอาคารเราต้องตรวจสอบก่อนว่าบริเวณที่เราสนใจจะซื้อที่ดินนั้นอยู่ในเขตพื้นที่ประเภทใด สามารถก่อสร้างอาคารอย่างที่ต้องการได้หรือไม่ หรือสามารถก่อสร้างอาคารประเภทใดบ้าง โดยสามารถตรวจสอบได้จากสำนักโยธาธิการและผังเมืองของจังหวัด

เรื่องนี้เป็นสิ่งสำคัญ เพราะหากไม่ได้มีการตรวจสอบกันมาก่อนเมื่อซื้อที่ดินมาแล้ว กลับปรากฏว่าไม่สามารถก่อสร้างอาคารในแบบที่ต้องการได้ ความเสียหายก็จะเกิดขึ้นเนื่องจากไม่สามารถใช้ประโยชน์ในที่ดินได้อย่างเต็มที่ อีกกรณีหนึ่ง ก็คือในการจัดทำผังเมืองรวมนั้น เมื่อมีการเห็นชอบในร่างผังเมืองรวมนั้นแล้ว จะมีการปิดประกาศแผนที่แสดงเขตของผังเมืองรวมเป็นเวลาไม่น้อยกว่า 90 วัน เพื่อให้ผู้มีส่วนได้ส่วนเสียไปตรวจดูแผนผังและข้อกำหนดหรือโต้แย้ง เมื่อพ้นกำหนด 90 วันไม่มีผู้มีส่วนได้เสียผู้ใดร้องขอให้แก้ไขหรือเปลี่ยนแปลงหรือยกเลิกข้อกำหนดเกี่ยวกับการใช้ประโยชน์ที่ดินของผังเมืองรวมนั้น หรือมีแต่คณะกรรมการผังเมืองได้สั่งยกคำร้องขอนั้นหรือคณะกรรมการผังเมืองได้สั่งให้แก้ไขหรือเปลี่ยนแปลงหรือยกเลิกข้อกำหนดดังกล่าวและได้มีการจัดการให้เป็นไปตามนั้นแล้ว ก็จะมีการเสนอผังเมืองรวมต่อรัฐมนตรี เพื่อดำเนินการออกกฎกระทรวงใช้บังคับผังเมืองรวมนั้นต่อไป

ทั้งนี้เมื่อได้มีกฎกระทรวงให้ใช้บังคับผังเมืองรวมแล้ว ห้ามบุคคลใดใช้ประโยชน์ที่ดินผิดไปจากที่ได้กำหนดไว้ในผังเมืองรวม หรือปฏิบัติการใด ๆ ซึ่งขัดกับข้อกำหนดของผังเมืองรวมนั้น

ข้อแนะนำสำหรับผู้ต้องการซื้อที่ดินเพื่อปลูกสร้างอาคารที่พักอาศัย หรือซื้อบ้านในโครงการจัดสรร ควรหลีกเลี่ยงโครงการที่อยู่ในเขตผังเมืองประเภทพื้นที่อุตสาหกรรม หรือพาณิชยกรรม หรือที่พักอาศัยหนาแน่นมาก เพราะพื้นที่เหล่านี้จะเป็นเขตที่มีผู้คนอยู่หนาแน่น และมีกิจกรรมต่าง ๆ มากมายที่ทำให้เกิดมลภาวะ ปัญหาการจราจร สำหรับพื้นที่กรุงเทพมหานครนั้น ขณะนี้เป็นการวางและจัดทำผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4) ซึ่งได้ผ่านการปิดประกาศร่างผังเมืองรวมเป็นเวลา 90 วัน เพื่อให้ประชาชนผู้มีส่วนได้เสียมีส่วนร่วมให้ข้อคิดเห็นหรือยื่นคำร้องขอแก้ไขเปลี่ยนแปลงเรียบร้อยแล้ว คาดว่าจะสามารถออกใช้บังคับได้ในปี 2563 แต่เนื่องจากสถานการณ์เศรษฐกิจจึงได้ไม่ได้ประกาศใช้